Mercado Imobiliário - Avaliação de Imóveis

O Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou os bancos a reduzirem a contratação de profissionais que avaliam o preço de imóveis residenciais. As instituições financeiras poderão usar modelos estatísticos para estipular o preço de imóveis residenciais financiados ou alienados como garantia em operações de crédito.

Segundo o Banco Central (BC), os atuais modelos estatísticos, que levam em conta a localização e as características dos imóveis, fornecem preços muito próximos aos das avaliações presenciais. A substituição dos profissionais por modelos estatísticos já era permitida, mas o CMN resolveu especificar a autorização.

A avaliação presencial de cada imóvel pode custar ao cliente até R$ 4 mil. Para o BC, a economia proporcionada pelos modelos estatísticos reduzirá o custo para as instituições financeiras, o que pode refletir-se em juros mais baixos e prestações menores para o mutuário.

Para evitar riscos aos clientes, o CMN estabeleceu que os modelos estatísticos deverão ser baseados em procedimentos consistentes e precisarão ser avaliados periodicamente pelo Banco Central.

Segundo o BC, as regras de Basileia (conjunto de regras internacionais que garantem a segurança financeira das instituições bancárias) admitem a utilização de ferramentas de estatísticas para avaliar preços de imóveis.


Fonte: Empresa Brasil de Comunicação – EBC, publicada em 26/09/2019.

Comentário técnico do Eng. Civil Rone Antônio de Azevedo*

A avaliação de imóveis urbanos é realizada no Brasil conforme as diretrizes das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, série 14.653, partes 1, 2 e 4. Os profissionais avaliadores legalmente habilitados a aplicarem as normas técnicas e responsáveis técnicos pela produção de laudos são os engenheiros civis e arquitetos.

Contudo, a utilização de macro-modelos estatísticos de avaliação em massa por parte das instituições financeiros não elimina o levantamento de dados de mercado e a verificação das características da edificação a ser financiada. Em vários casos será necessário que o profissional realize a vistoria do imóvel para detectar eventuais anomalias que possam comprometer sua solidez ou habitabilidade, a existência de vícios construtivos aparentes, ou mesmo condições degradantes ou desvalorizantes na vizinhança.

Além disso, nem todos os imóveis residenciais poderão ser avaliados por macro-modelos. Há cidades de pequeno porte ou que possuem padrão de habitação residencial predominante diferente do imóvel a ser avaliado. Nesses casos específicos, haverá maior dificuldade de levantar dados de mercado e aplicar macro-modelos.

As edificações de alto padrão, mansões e sobrados em condomínios fechados, por suas características diferenciadas, também demandam modelos específicos.

Portanto, as instituições financeiras devem aplicar de forma criteriosa os métodos estatísticos, embasados em levantamentos e pesquisas conduzidas por profissionais habilitados. Para cidades de maior porte e imóveis que se enquadram em categorias comuns, a metodologia pelo CMN poderá reduzir os custos se as instituições financeiras efetivamente buscarem a avaliação dentro da boa técnica de modelagem.

A técnica de modelagem em massa requer cuidados na seleção de variáveis explicativas e delimitação da pesquisa de mercado. Há instituições financeiras que aceitam laudos baseados em médias de valores de mercado, conduzindo a valores totalmente distorcidos, inconsistentes, e em desacordo com as boas técnicas de avaliação previstas nas normas vigentes.

(*) Especialista em avaliações de imóveis, Diretor da Loxxi Engenharia, autor de livros e artigos acadêmicos. Profissional com experiência na elaboração de modelos de avaliação em massa.