Vendas perdidas de imóveis residenciais nos EUA dobraram em 2016 em relação a 2015. Taxa de “vendas falhadas” aumentou em 96 das 100 maiores cidades dos EUA. Profissionais do mercado imobiliário analisaram essa oscilação.
Compradores passam meses para encontrar a casa perfeita e preço satisfatório, mas seu pedido de hipoteca é rejeitado ou a inspeção constata a necessidade de reparos caros. Esse pesadelo está ocorrendo com frequência crescente, de acordo com o site de imóveis Trulia(1).
A análise do Trulia sobre cidades nos EUA revelou que 3,9% das casas na condição de acordo de compromisso de compra voltaram para oferta de venda novamente, quase o dobro da taxa em 2015.
As “vendas falhadas” aumentaram em 96 das 100 maiores cidades dos EUA, com grandes oscilações em áreas grandes e pequenas, ricas e pobres. Isso inclui Los Angeles, na Califórnia, Charleston, na Carolina do Sul, bem como San Jose e Akron, em Ohio.
Em Ventura County, Califórnia, onde o valor médio casa é de US$ 548.000, 11,6% das vendas potenciais não fecharam em 2016. Isso é o mais alto índice nos EUA, acima de 3,1% em 2015. Tucson, Arizona, onde o preço médio casa é US$ 176.000, tem a segunda maior taxa de vendas falhadas, igual a 10,8%, bem acima do índice de 3,5% no ano anterior.
As vendas fracassadas tem sido recorrentes para casas mais baratas e mais antigas. Cerca de 6,3% das vendas de casas populares falharam, de acordo com a análise do Trulia, em comparação com 3,6% das vendas denominadas de casas premium. Casas construídas na década de 1960 tiveram as maiores taxas de desistência, enquanto as vendas de casas mais novas foram efetivadas com maior frequência.
Os dados do Trulia não explicam por que aumentaram as vendas não concluídas, mas alguns fatores podem explicar o cancelamento do acordo do compromisso de compra.
1 – A hipoteca do comprador não é integral
Isso pode acontecer mesmo para os compradores que foram pré-qualificados, especialmente quando há melhor avaliação de outros compradores interessados no mesmo imóvel.
Em contrapartida, os mutuários estão tendo mais facilidade de negociar hipotecas: 77% das hipotecas de compra foi aprovada em outubro, de acordo com a empresa de hipotecas Ellie Mae, resultando na maior porcentagem desde 2012.
2 – O avaliador de imóveis valoriza a casa abaixo do preço de venda
As avaliações de imóveis com valores baixos são mais comuns em mercados aquecidos, onde os compradores oferecem preços maiores do que os avaliadores determinam para o imóvel. Havia abundância de ofertas de imóveis no mercado aquecido em 2015, quando a taxa de falhas era menor. Apesar disso, não é óbvio que avaliações baixas sejam responsáveis pelo aumento das vendas falhadas.
Entender o processo de avaliação tem sido problemático para os compradores após as reformas nas regras de financiamento aprovadas no rescaldo da crise dos subprimes em 2008, disse Robert Gleason, diretor executivo da Greater Forth Worth Realtors Association, entidade de corretores de imóveis. “Em qualquer área que você tem o mercado aquecido vai haver preocupação”, disse ele. “Os preços subiram um pouco, e pode levar algum tempo para as avaliações se recuperarem.”
3 – Defeitos constatados em inspeções motivam o comprador a desistir do negócio
Uma casa que precisa de reparos onerosos para recuperar, por exemplo, a fundação com rachaduras ou o teto defeituoso, poderá sofrer redução significativa do seu valor de avaliação. Isso ajuda a explicar porque as vendas de casas mais antigas são mais propensas a falharem.
Quanto ao porquê dessas desistências estarem ocorrendo mais do que antes, Felipe Chacón, analista de dados do Trulia, disse que o aumento nos compradores do primeiro imóvel poderia oferecer a explicação plausível.
A escassez de estoque em muitas cidades dos EUA tem sido maior para as casas populares, imóveis que os compradores iniciantes costumam procurar. Esses compradores podem enfrentar maior rigor na análise dos credores hipotecários, disse Chacón.
Os dados do Trulia abrangem apenas dois anos, de modo que não indicam se a taxa de vendas perdidas é historicamente normal.
Lyle Elliott, gerente do escritório Berkshire Hathaway HomeServices em Ventura, Califórnia, não considera surpreendente a taxa de falha 11,6% dessa região metropolitana. “Tivemos um ano robusto. Quando você tem mais vendas, você também tem mais vendas que não fecham.”, afirmou.
Fonte: Blomberg, por Patrick Clark, publicado em 11/01/2017, tradução livre do Editorial Loxxi.