Imóvel caracterizado como bem de família pode ser penhorado na execução de garantia da locação comercial.
O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu que bem de família pertencente ao fiador pode ser penhorado para execução de dívidas nos contratos de locação residenciais e comerciais.
A decisão foi tomada na sessão virtual de 8/3/2022, no julgamento do Recurso Extraordinário (RE) 1307334, com repercussão geral.
O recurso analisado foi interposto por um fiador contra decisão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJ-SP) que confirmou a penhora de seu único imóvel, dado como garantia de um contrato de locação comercial.
No STF, ele defendeu que o direito constitucional à moradia deve se sobrepor à execução da dívida de aluguel comercial. Também embasou seu recurso na decisão do STF, o julgamento do RE nº 612360, com repercussão geral. Este permitiu a penhora de bem de família do fiador de contrato de locação apenas para imóveis residenciais.
A tese de repercussão geral analisada pelo STF é a seguinte: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
Equilíbrio entre direito social da moradia e autonomia para empreender
No julgamento, o relator, ministro Alexandre de Moraes, votou pelo desprovimento do recurso do fiador. O ministro ponderou que o direito à moradia não é absoluto, apesar de estar entre os direitos sociais na Constituição Federal.
O proprietário tem pleno direito de manter a impenhorabilidade de seu bem de família, conforme a regra geral da Lei 8.009/1990, ou pode escolher ser fiador. Na segunda opção, assume deliberadamente o risco de constrição de seu bem se houver inadimplemento do locatário.
Além disso, o locatário tem livre iniciativa de estabelecer seu empreendimento, direito fundamental previsto na Constituição Federal (artigos 1º, inciso IV e 170, caput).
Presumir a impenhorabilidade do bem de família do fiador de locação comercial restringe opções do locatário para empreender. Na prática, a fiança é a garantia menos onerosa e mais aceita pelos locadores de imóveis. A caução e o seguro-fiança têm menor aceitação.
Nas sociedades de pequenos empreendedores, é comum um dos sócios dar o bem de família em garantia em contratos de locação comercial. O sócio fiador libera capital financeiro da sociedade para investi-lo no próprio negócio. O fiador escolheu empreender, ciente de que seu próprio bem de família pode responder pela dívida.
O fiador aceita, de forma livre e espontânea, garantir o contrato de locação. “Trata-se de decisão sua, em livre exercício de sua autonomia privada”, apontou o relator.
Lei do Inquilinato e a penhora do bem de família
O relator destacou que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) não faz distinção entre fiadores de locações residenciais e comerciais em relação à possibilidade da penhora do bem de família.
Criar essa distinção violaria o princípio da isonomia, pois o fiador de locação comercial manteria incólume seu bem de família, enquanto o de locação residencial poderia ter seu imóvel penhorado.
Votos dos ministros
O voto do relator foi acompanhado pelos ministros Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffoli, Gilmar Mendes, André Mendonça e Luiz Fux (presidente).
Ficaram vencidos os ministros Edson Fachin e Ricardo Lewandowski e as ministras Rosa Weber e Cármen Lúcia. Eles defenderam que o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial é impenhorável, cabendo outras garantias.
Assim, prevaleceu o entendimento do respeito à livre iniciativa do locatário e à autonomia do fiador, que, de forma livre e espontânea, garantiu o contrato.
Fonte: STF, julgamento do RE 1307334, com repercussão geral (Tema 1.127), publicado em 8/3/2022.
Comentário da Loxxi Engenharia
A avaliação do imóvel oferecido em garantia contratual é indispensável para evitar perdas financeiras para o fiador e o locador.
Mesmo que o fiador decida oferecer o imóvel em garantia nos contratos de aluguel residencial ou comercial, é necessário avaliar o imóvel.
A garantia pode ter valor menor do que o declarado, insuficiente para quitar a dívida do locatário, se este ficar inadimplente por mais tempo em parcelas elevadas.
E, o imóvel do fiador oferecido em garantia pode ter valor maior do que o declarado no contrato. Em caso de inadimplência do locatário, a garantia será comprometida desproporcionalmente na relação dívida/valor declarado, em benefício do locador.
Então, é recomendável o laudo de avaliação do imóvel específico para fins de garantia, de forma a reduzir o risco das operações de locação. Principalmente para os bens imóveis de maior valor ou contratos de maior duração, esse cuidado é indispensável.
Consulte o serviço de Avaliação de Imóveis da Loxxi Engenharia – Fale Conosco.
