O Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou os bancos a utilizarem modelos estatísticos para avaliar imóveis residenciais a serem financiados ou alienados como garantia em operações de crédito.
Segundo o Banco Central (BC), os atuais modelos estatísticos, que levam em conta a localização e as características dos imóveis, fornecem preços muito próximos aos das avaliações presenciais. A substituição dos profissionais por modelos estatísticos já era permitida, mas o CMN resolveu especificar a autorização.
A avaliação presencial de cada imóvel pode custar ao cliente até R$ 4 mil. Para o BC, a economia proporcionada pelos modelos estatísticos reduzirá o custo para as instituições financeiras, o que pode refletir-se em juros mais baixos e prestações menores para o mutuário.
Para evitar riscos aos clientes, o CMN estabeleceu que os modelos estatísticos deverão ser baseados em procedimentos consistentes e precisarão ser avaliados periodicamente pelo Banco Central.
Segundo o BC, as regras de Basileia (conjunto de regras internacionais que garantem a segurança financeira das instituições bancárias) admitem a utilização de ferramentas de estatísticas para avaliar preços de imóveis.
Fonte: Empresa Brasil de Comunicação – EBC, publicada em 26/09/2019.
Comentário técnico do Eng. Civil Rone Antônio de Azevedo*
A avaliação de imóveis urbanos é realizada no Brasil conforme as diretrizes das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, série 14.653, partes 1, 2 e 4. Os profissionais avaliadores legalmente habilitados nessa atividade são os engenheiros civis e arquitetos.
Contudo, a utilização de macro-modelos estatísticos de avaliação em massa por parte das instituições financeiros não elimina o levantamento de dados de mercado e a verificação das características da edificação a ser financiada.
O profissional deve vistoriar o imóvel para detectar eventuais anomalias que possam comprometer sua solidez ou habitabilidade, a existência de vícios construtivos aparentes, ou mesmo condições degradantes ou desfavoráveis na vizinhança.
Além disso, nem todos os imóveis residenciais podem ser avaliados por macro-modelos. Há edificações com características muito diferentes em relação às demais existentes no município considerado.
Quanto mais diferente, menos dados semelhantes existem para comparação e elaboração de macro-modelos. Por exemplo, edificações com maior área construída ou luxuosas normalmente demandam modelos específicos.
Portanto, as instituições financeiras devem ser cautelosas ao abdicarem das vistorias conduzidas por profissionais habilitados. Os mutuários estarão assumindo riscos indesejáveis e podem ser bastante prejudicados.
Nas cidades de maior porte, há oferta de imóveis com maior abundância. Nestas, a metodologia pelo CMN poderá reduzir os custos se as instituições financeiras efetivamente buscarem a avaliação dentro da boa técnica de modelagem.
A técnica de modelagem em massa requer cuidados na seleção de variáveis explicativas e delimitação da pesquisa de mercado. Há instituições financeiras que aceitam laudos baseados em média aritmética de preços de mercado, conduzindo a valores inconsistentes. Essas avaliações não estão amparadas nas normas vigentes.
(*) Especialista em avaliações de imóveis, Diretor da Loxxi Engenharia, autor de livros e artigos acadêmicos. Profissional com experiência na elaboração de modelos de avaliação em massa.