Lei 13.465 altera regras de regularização fundiária urbana e rural no Brasil.
Presidente Michel Temer sancionou a lei com diversos vetos. O texto, que revoga regras atuais da Lei 11.977/2009, entra em vigor a partir da publicação no Diário Oficial da União em 12/7/2017.
A Lei 13.465 é proveniente da MP 759/2016, aprovada no Senado em 31 de maio na forma do projeto de lei de conversão (PLV) 12/2017, do relator senador Romero Jucá (PMDB-RR).
As novas regras tornam possível regularizar áreas contínuas maiores que um módulo fiscal e até 2,5 mil hectares. O texto permite que ocupantes anteriores a julho de 2008 participem do processo.
O Incra fará a pauta de valores de terra nua com base nos valores da reforma agrária. O preço final a pagar será de 10% a 50% desses valores. Áreas acima de 2,5 mil hectares também poderão ser regularizadas parcialmente até esse limite.
Na hipótese de pagamento à vista, haverá desconto de 20%, e a quitação poderá ocorrer em até 180 dias da entrega do título. O prazo de pagamento parcelado de 20 anos e a carência de três anos continuam conforme a legislação anterior.
Regularização fundiária urbana (Reurb)
A nova norma institui a regularização fundiária urbana (Reurb) para o núcleo urbano informal. Este consiste em ocupações clandestinas, irregulares ou aquelas que não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes conforme a legislação vigente à época da sua implantação ou regularização.
Para fins de Reurb, os municípios poderão dispensar exigências de percentual e de dimensões de áreas destinadas ao uso público ou quanto ao tamanho dos lotes regularizados.
No caso de o núcleo urbano estar total ou parcialmente em área de preservação permanente, em unidade de conservação de uso sustentável ou em área de proteção de mananciais, a regularização deverá atender as regras do Código Florestal (Lei 12.651/2012).
Devem ser elaborados estudos técnicos que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação anterior, inclusive por meio de compensações ambientais. Os estudos necessitam ser aprovados pelos municípios.
O texto cria as modalidades de Reurb-S, para a população de baixa renda, e Reurb-E, para núcleos urbanos informais ocupados por população de maior renda.
Áreas da União
A União e suas autarquias e fundações poderão transferir aos estados, aos municípios e ao Distrito Federal áreas federais ocupadas por núcleos urbanos informais para que eles promovam a regularização por meio do Reurb.
No caso de pessoas físicas de baixa renda que ocupem imóveis da União regularmente para moradia e com isenção de pagamento de taxas (foro, taxa de ocupação), elas poderão requerer diretamente ao oficial de registro a transferência gratuita da propriedade.
Para conseguir a transferência, o ocupante deverá pedir à Secretaria do Patrimônio da União (SPU) a certidão autorizativa, que valerá como título hábil perante o cartório de registro de imóveis. Em ambas as modalidades de Reurb (S e E) poderão pedir a regularização tanto os beneficiários, individual ou coletivamente, quanto os órgãos governamentais envolvidos.
Estão também aptos a requerer o Ministério Público e a Defensoria Pública no caso de beneficiários sem recursos financeiros. Para a aprovação e o registro de conjuntos habitacionais que componham a Reurb será dispensada a apresentação do habite-se e, no caso do Reurb-S, as respectivas certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.
Legitimação fundiária
Imóveis aptos a regularização pelo Reurb-S contarão com o mecanismo de legitimação fundiária, por meio do qual haverá título global para todas as propriedades adquiridas no terreno regularizado. Para isso, o poder público encaminhará, para registro imediato da aquisição de propriedade, a Certidão de Regularização Fundiária (CRF) com o projeto de regularização fundiária aprovado, a lista dos ocupantes, sua qualificação e a identificação das áreas que ocupam. São dispensadas cópias da documentação referente à qualificação do beneficiário.
A legitimação fundiária é válida somente para núcleos urbanos informais consolidados, beneficiando imóveis residenciais e comerciais. Para pleitear a regularização por legitimação fundiária no Reurb-S, o beneficiário não poderá ser concessionário, foreiro ou proprietário de imóvel urbano ou rural ou beneficiário de mais de uma legitimação com a mesma finalidade (urbana ou comercial).
O governo pode usar a legitimação de posse para reconhecer a posse de imóvel objeto do Reurb, com identificação de seus ocupantes, o tempo da ocupação e a natureza da posse. Ela não poderá ser aplicada a imóveis urbanos situados em área de titularidade do poder público, mas poderá ser transferida como herança ou entre vivos.
Depois de cinco anos da legitimação de posse, o ocupante poderá ter o título convertido em título de propriedade com o usucapião, conforme previsto na Constituição ou critérios definidos em lei. O beneficiário da legitimação de posse não poderá ser beneficiário de mais de uma fundiária de imóvel urbano com mesma finalidade, ainda que situado em núcleo urbano diferente.
Direito real de laje
A Lei 13.465 cria o direito de laje aplicável especialmente para as favelas, onde as construções precárias são erguidas sobre outras devido à falta de espaço.
Definido como a coexistência de unidades imobiliárias autônomas de titulares distintos na mesma área, servirá para regularizar a construção de outra residência acima da construção-base. Cada unidade pagará seus próprios tributos.
Esse tipo de direito poderá ser aplicado somente quando se constatar a impossibilidade de individualização de lotes. De acordo com a lei, haverá a possibilidade de outra residência abaixo da construção-base e um segundo andar até o limite de altura permitido no município.
Cada morador deverá participar com as despesas para a manutenção das áreas e equipamentos comuns, como o telhado, a estrutura, as instalações gerais de água, esgoto e luz e outras.
Na venda, terão direito de preferência os proprietários da laje mais próxima ou da construção-base. Se a construção-base vier a ruir, o direito de laje estará extinto se ela não for reconstruída dentro de cinco anos.
Venda de imóveis rurais
Para imóveis rurais permanece regra atual da legislação que permite a venda direta de imóveis residenciais da União ou de suas empresas na Amazônia Legal ao ocupante que esteja nele por ao menos cinco anos.
A Lei 13.465 autoriza a venda dos imóveis rurais de até 2,5 mil hectares (25 km²) e ocupações posteriores a 22 de julho de 2008 ou em áreas nas quais tenha havido interrupção da cadeia possessória depois dessa data. Também será permitido ao ocupante de outro imóvel a compra direta pelo preço máximo da terra nua, desde que a soma das áreas seja de até 2,5 mil ha.
Dívida imobiliária no programa Minha Casa, Minha Vida
Será exigido pagamento antecipado de toda a dívida imobiliária de beneficiários do programa Minha Casa, Minha Vida se eles atrasarem mais de 90 dias as prestações, os encargos contratuais e legais, tributos e condomínios. O total a pagar incluirá a subvenção dada pelo governo para baixar o valor da parcela.
Segundo o texto, após o atraso, o mutuário deverá ser notificado pessoalmente em três ocasiões ou por edital, para que pague a dívida total em 15 dias, sob pena de perder o imóvel. A venda por contrato de gaveta e o uso do imóvel para finalidade diversa de moradia também implicará o vencimento antecipado da dívida.
As regras valem para imóveis com cláusula de alienação fiduciária e contrato firmado junto ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR). Os contratos junto ao FAR são destinados a família com renda mensal de até R$ 1.395.
Ações judiciais contestando cláusulas contratuais ou de procedimentos de cobrança e leilão serão resolvidas como perdas e danos e não impedirão a reintegração de posse do imóvel. Para as construtoras de unidades do Minha Casa, Minha Vida em municípios com até 50 mil habitantes, o texto permite ao Ministério das Cidades fixar novas condições de pagamento e prazos para a conclusão das residências.
O prazo máximo será de até 12 meses a partir da publicação da lei. As obras com mais de 15% de execução em 31 de dezembro de 2016 ficam fora dessas condições.
Taxa de ocupação
A lei anterior previa que o devedor em alienação fiduciária de imóvel terá de pagar ao credor, a título de taxa de ocupação, 1% ao mês do valor do contrato desde a venda em leilão do imóvel perdido até ser decretada a posse final pelo credor.
A nova lei estabelece o pagamento da taxa desde a consolidação da propriedade com averbação no cartório de registro de imóveis, ato anterior ao leilão. Quanto ao valor fiscal do imóvel, permite adotar o maior valor entre aquele estipulado no contrato e o usado para tributação da transmissão inter vivos.
Essas regras valem não só para os contratos do Minha Casa, Minha Vida, mas para todos os contratos fiduciários de imóveis.
Seguro patrimonial
Os usuários, pessoas físicas ou jurídicas, que ocupem imóveis da União enquadrados no regime de ocupação onerosa ou ocupantes de imóveis funcionais devem pagar seguro patrimonial. A forma será regulamentada pela SPU. Também poderá ser exigido seguro de famílias carentes ou de baixa renda nos projetos de assentamento.
A Agência Brasileira Gestora de Fundos Garantidores e Garantias (ABGF), estatal da União, poderá oferecer garantia contra riscos comerciais, em operações de crédito ao comércio exterior para micro, pequenas e médias empresas. A garantia será adotada em seguros rurais privados, na forma de cobertura suplementar, nas modalidades agrícola, pecuária, aquícola, florestal e de penhor rural.
Negativação de dívidas de crédito rural
A lei fixa a data de 31 de julho de 2017 como prazo final de inclusão de dívidas rurais em dívida ativa da União como parâmetro para obtenção de descontos na quitação de dívidas de crédito rural e contraídas no âmbito do Fundo de Terras e da Reforma Agrária – Banco da Terra. Também dispõe sobre o financiamento para compra de imóvel rural com recursos do Fundo de Terras e da Reforma Agrária (FTRA) contratado a partir da publicação da futura lei.
O limite de crédito será de até R$ 140 mil por beneficiário, com prazo de pagamento de até 35 anos, incluídos 36 meses de carência. Essas condições valerão para o tomador do crédito com renda bruta familiar de até R$ 18 mil.
Imóveis abandonados
A lei permite a transferência de imóveis privados abandonados para os municípios ou o Distrito Federal na condição de bem vago. A intenção do proprietário de não ficar com o imóvel será presumida quando ele não quitar os tributos incidentes por cinco anos.
Imóveis abandonados podem ser destinados a programas habitacionais, à prestação de serviços públicos, ao Reurb-S ou concessão de direito real de uso a entidades civis regulares com fins filantrópicos, assistenciais, educativos, esportivos ou outros, a interesse do município ou do Distrito Federal.
A transferência do imóvel para o poder público seguirá processo administrativo no qual deve ser comprovado o tempo de abandono e de inadimplência fiscal. O interessado terá 30 dias para impugnar a iniciativa.
Se, depois de incorporado ao patrimônio público, o proprietário reivindicar a posse do imóvel declarado abandonado nos três primeiros anos, o Executivo terá direito ao ressarcimento prévio das despesas, inclusive tributárias, durante a posse provisória.
Amazônia Legal
Em relação às terras da União fora da Amazônia Legal, a medida permite sua venda com dispensa de licitação para ocupantes de terras rurais da União e do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), inclusive remanescentes de colonizações oficiais em data anterior a 10 de outubro de 1985. O preço obedecerá aos mesmos critérios estabelecidos para as terras da Amazônia Legal.
Iguais regras para venda direta poderão ser aplicadas ainda às áreas urbanas e rurais da Superintendência da Zona Franca de Manaus (Suframa), dentro ou não da Amazônia Legal. Em complemento, será permitido doar áreas rurais ao Incra para fins de reforma agrária, e áreas urbanas e rurais aos municípios de Manaus e Rio Preto da Eva (AM) para fins de regularização fundiária. É necessário que as ocupações estejam consolidadas até a data de publicação da lei.
Venda de ocupação precária
É permitida a venda direta de imóveis inscritos em ocupação, espécie de autorização do governo federal para particulares ocuparem terrenos da União de forma precária. O valor mínimo do imóvel será o de mercado, mas sua avaliação seguirá metodologia por trecho ou região, desde que homogêneos, além de critérios estabelecidos no zoneamento ou plano diretor do município.
A venda poderá ser feita à vista, com desconto de 25%, ou parceladamente. As demais condições serão estipuladas em ato da SPU. Quem não optar pela compra, continuará submetido ao regime de ocupação.
O comprador poderá usar seus recursos do FGTS, desde que tenha o mínimo de três anos de trabalho sob o regime do fundo e a operação seja financiável nas condições do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) mediante a contratação da Caixa Econômica Federal como agente financeiro. A União repassará 20% do total arrecadado aos municípios e ao Distrito Federal, onde estão localizados os imóveis.
Venda de foro
A venda de terrenos da União em regime de enfiteuse, quando se paga o foro anual pelo uso do imóvel, segue os mesmos critérios da ocupação precária. Além do valor da terra, o cadastrado deverá pagar as taxas pendentes com a SPU. O pagamento poderá ser à vista, com 25% de desconto, ou parcelado e com uso do FGTS. Pessoas carentes e de baixa renda serão isentas de pagar pelo domínio pleno do imóvel.
Esses terrenos devem estar situados em área urbana consolidada, definida como aquela incluída no perímetro urbano ou em zona urbana pelo plano diretor ou por lei municipal específica; com sistema viário implantado e vias de circulação pavimentadas; organizada em quadras e lotes; com edificações residenciais, comerciais, industriais; e presença de, no mínimo, três equipamentos de infraestrutura urbana (esgotamento sanitário, água potável, energia elétrica, e outros).
As regras da venda de foro não se aplicam aos imóveis administrados pelo Ministério das Relações Exteriores, pelo Ministério da Defesa e seus comandos militares (Marinha, Exército e Aeronáutica), os da faixa de fronteira e os terrenos de marinha da faixa de segurança na orla marítima (30 metros a partir do final da praia). Dos terrenos de marinha e acrescidos a serem vendidos, excluem-se as áreas de preservação permanente (APP) ou áreas em que seja vedado o parcelamento do solo.
Do arrecadado pela União, serão repassados 20% aos municípios, e ao Distrito Federal, onde estão localizados os imóveis.
Receitas destinadas ao programa patrimonial da União
A parte que ficar com a União na venda de terrenos em regime de ocupação ou de foro será depositada no Fundo Especial de Desenvolvimento e Aperfeiçoamento das Atividades de Fiscalização (Fundaf) para uso no Programa de Administração Patrimonial Imobiliária da União (Proap).
No mesmo programa serão direcionados 2,5% das receitas da União arrecadadas anualmente por cobrança de taxa de ocupação, foro e laudêmio, recuperação de dívida ativa, arrendamentos, aluguéis, cessão e permissão de uso, multas e outras taxas patrimoniais.
Entre as finalidades do programa, incluídas pelo projeto de lei de conversão, está a gestão e a manutenção das unidades da SPU.
Fonte: Agência Senado, publicada em 12/7/2017.