O Superior Tribunal de Justiça – STJ uniformizou critérios para cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, a serem observados por entes municipais e distrital no Brasil.
O ITBI foi instituído em 1809, na época do Império, denominado por “imposto da sisa”. Desde 1891, possui previsão constitucional, sendo atualmente regulado pelos artigos 35 a 42 do Código Tributário Nacional (CTN).
A Constituição Federal, no artigo 156, inciso II, estabeleceu que o ITBI nas transações inter vivos (entre pessoas vivas) é tributo de competência municipal, ou seja, arrecadado pelo próprio município onde está situado o imóvel.
A Resolução do Senado Federal nº 99/1981 determinou a alíquota máxima de 2% para transmissões onerosas inter vivos. As alíquotas são fixadas pelos diferentes munícipios brasileiros e o Distrito Federal variam de 1% a 2% conforme sua legislação tributária.
O ITBI é cobrado pelo município na transferência da propriedade, sendo o produto da alíquota pelo valor venal do imóvel, a base de cálculo.
Entretanto, há grandes controvérsias sobre a base de cálculo do tributo, com reflexos no valor a ser pago.
1 – Base de cálculo do ITBI
Em fevereiro de 2022, ao julgar o Tema 1.113 dos recursos repetitivos (REsp 1.937.821), a Primeira Seção do STJ definiu três parâmetros para apuração do ITBI:
a) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, desvinculada da base de cálculo do IPTU ou outro piso de tributação;
b) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de ser condizente com o valor de mercado e somente pode ser contestado pelo fisco mediante processo administrativo (artigo 148 do CTN);
c) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor por ele estabelecido, de forma unilateral.
Para o colegiado do STJ, a base de cálculo do ITBI deve considerar o valor de mercado do imóvel individualmente determinado, afetado por fatores específicos como o estado de conservação.
Conforme o ministro Gurgel de Faria, relator do processo, a expressão “valor venal” contida no CTN deve ser entendida como o valor em condições normais de mercado para as compras e vendas.
Embora seja possível aferir o valor médio, cada imóvel possui especificidades, com oscilações positivas e negativas do seu valor. Essa lógica é diferente, portanto, da estimativa de valor para fins de IPTU.
O relator complementou que a Planta de Valores Genéricos, estabelecida por lei exclusivamente para apuração da base de cálculo do IPTU, não poderá ser utilizada para o ITBI, o qual requer lei específica.
2 – Fato gerador é a efetiva transferência do imóvel
O STJ também reafirmou o entendimento adotado pela corte após decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) no Tema 1.124 da repercussão geral, registrada no AREsp 1.760.009.
Segundo esse entendimento, o fato gerador do ITBI somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária mediante o registro no cartório de imóveis.
Portanto, não é possível promover cobranças adicionais após a efetiva transferência da propriedade averbada em cartório de imóveis.
3 – Devolução do imposto no negócio anulado
Se houver anulação da venda do imóvel, o STJ entende que o valor pago a título de ITBI é passível de restituição, visto que não houve transferência da propriedade.
O caso julgado no EREsp 1.493.162 da Primeira Seção foi relatado pelo ministro Napoleão Nunes Maia Filho. Por unanimidade, a seção corroborou o acórdão da Segunda Turma e manteve a condenação do fisco para devolver o ITBI cobrado após anulação do negócio por sentença judicial.
A transmissão da propriedade não se concretizou devido à nulidade do negócio de compra e venda.
Portanto, nesses casos não há fato gerador do imposto, conforme o artigo 156, inciso II, da Constituição, e o artigo 35, incisos I, II e III, do CTN, “sendo devida a restituição do correspondente valor recolhido pelo contribuinte”.
4 – Valor de venda ou de arrematação
A transferência de propriedade para imóvel arrematado em leilão judicial suscita muitos questionamentos sobre a base de cálculo do ITBI.
No REsp 1.188.655, em 2010, a Primeira Turma debateu se a base de cálculo do imposto seria o valor da arrematação ou o valor de venda do imóvel. Existe diferença significativa, pois imóveis leiloados podem ser arrematados por preços bem inferiores aos de mercado.
O relator, ministro Luiz Fux (atualmente no STF), destacou que, embora existam recursos contra decisões que aceitavam o valor venal como base de cálculo, o entendimento do STJ, desde 1990, apontava para o valor da arrematação judicial.
A arrematação realizada judicialmente permite a aquisição de imóveis por preço inferior ao da avaliação. O valor atribuído não é o consumado nessa forma de venda, e não há lógica jurídica para sustentar a prevalência do valor de avaliação como base de cálculo do tributo.
Desde esse precedente, o STJ decide no sentido de considerar o valor da arrematação como base de cálculo do ITBI – entendimento confirmado, mais recentemente.
5 – Ônus da prova para afastar imunidade tributária
A imunidade tributária ao ITBI quando houver finalidade religiosa pode ensejar a comprovação sobre a real destinação do imóvel.
Ao analisar o AREsp 444.193, a Segunda Turma ratificou o entendimento sobre o ônus em produzir provas nessas situações. No caso concreto julgado, o fisco municipal questionou se alguns terrenos adquiridos por uma igreja adventista seriam mesmo utilizados para construir templos, visando a cobrança devida do ITBI na transação.
Porém, conforme o artigo 333, inciso II, do Código de Processo Civil, compete à Fazenda Pública apresentar prova de que os terrenos estariam desvinculados da destinação declarada pela entidade religiosa.
6 – Alienação onerosa para coproprietário
No REsp 722.752, a Segunda Turma discutiu o caso de quatro coproprietários de seis imóveis urbanos que extinguiram parcialmente a copropriedade para que cada um deles passasse a ser o único titular de um imóvel. Nessa situação, como seria cobrado o ITBI?
O colegiado do STJ deu razão ao fisco municipal, que pediu o recolhimento do tributo. Ao contrário do que entendeu o tribunal estadual, não houve a mera dissolução do condomínio, cada coproprietário adquiriu dos demais os 75% do imóvel que não lhe pertenciam.
Portanto, o ITBI deve incidir sobre a transmissão desses 75%, considerando a aquisição por alienação onerosa: compra (pagamento em dinheiro) ou permuta (cessão de parcela de outros imóveis).
Fonte: STJ, publicado em 16/10/2022.
Processos: REsp 1937821, AREsp 1760009, AREsp 215273, REsp 771781, REsp 764808, EREsp 1493162, REsp 1175640, REsp 1188655, REsp 863893, REsp 2525, AREsp 2050401, AREsp 1542296, AREsp 1425219, AREsp 444193, Ag 849285, REsp 722752.
Comentário do Eng. Civil Rone Antônio de Azevedo
Quando houver instauração de processo administrativo por fisco municipal, geralmente se faz necessária a defesa do contribuinte através da apresentação do laudo de avaliação que atenda as normas técnicas ABNT NBR 14.653 – Avaliação de Bens.
O laudo deve ser elaborado por profissionais habilitados e que possuam experiência na respectiva matéria, imóvel urbano ou rural, com registro do serviço no respectivo Conselho de Engenharia.
A elaboração do laudo de avaliação deve considerar a perfeita caracterização do imóvel e suas partes, o diagnóstico do mercado de imóveis na região, tratamentos por métodos estatísticos e outros, descrição e análise dos resultados obtidos.
Solicite proposta à Loxxi Engenharia para laudos de avaliação de imóveis que atendam aos requisitos técnicos e legais.