Artigo discute o valor atribuído aos imóveis e as técnicas de avaliação visado à satisfação das partes em transações imobiliárias.
Valor atribuído aos imóveis e técnicas de avaliação
Autor: Rone Antônio de Azevedo, engenheiro civil, especialista em avaliação de imóveis com sólida experiência, diretor da Loxxi Engenharia.
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Introdução
Hoje em dia conhecemos o preço de tudo e o valor de nada.
Oscar Wilde, escritor irlandês (1854-1900)
A conjuntura econômica no século 18 vivenciado por Oscar Wilde foi bastante alterada. Nas últimas décadas foram desenvolvidos métodos que permitem estabelecer o valor dos bens imóveis com fundamentação adequada e precisão.
A avaliação de imóveis objetiva atribuir o valor conforme necessidades das partes interessadas. Serve para balizar decisões de compra e venda, financiamento imobiliário por parte dos bancos, levantamento de ativos patrimoniais, partilha ou divisão de bens, desapropriação pelo poder público, servidões e direitos de usufruto.
Avaliação e precificação
Avaliação não é o mesmo que precificação de imóveis, pois valor e preço não são equivalentes.
Valor é a quantia monetária atribuída a um bem para referenciar a transação no mercado, garantia ou outra finalidade Está associado à percepção dos benefícios tangíveis e intangíveis, expectativas de lucro ou retorno do investimento com a venda. Valor para venda ou venal são termos sinônimos.
Preço é a quantia, em unidades monetárias, informada na oferta do imóvel no mercado ou na transação efetiva realizada.
A referência “quanto vale” baliza o preço ofertado no mercado. Nesse sentido, o valor reflete benefícios ou desvantagens que são relevantes para influenciar a decisão do comprador. O proprietário do imóvel ou o vendedor, por sua vez, procura estabelecer o preço a partir de critérios que estão vinculados ao valor sob sua ótica.
Assim, o preço de um imóvel à venda será considerado caro ou barato se estiver, respectivamente, maior ou menor do que o valor percebido para as condições do mercado.
Por exemplo, dois apartamentos com idêntica área privativa e padrão arquitetônico situados no mesmo edifício podem ter preços iguais anunciados, mas apresentar valores distintos. É natural compradores utilizarem critérios para analisar o preço da oferta.
A decisão pode considerar, por exemplo, a vista panorâmica da vizinhança, facilidade de acesso às garagens, insolação e ruídos incômodos. Os benefícios que compradores associam ao imóvel são fatores de valorização. Baseado neles, o preço ofertado pode ser aceitável ou não conforme a realidade de cada imóvel.
Também não se deve confundir preço com custo, pois o primeiro incorpora o lucro enquanto o segundo está relacionado às despesas diretas e indiretas na produção do bem. O quanto custou para produzir um bem é diferente do preço para venda, pois o último agrega o lucro.
Avaliação de imóveis e a conjuntura econômica
A conjuntura econômica influencia bastante o valor dos imóveis. Nas condições normais do mercado imobiliário, presume-se equilíbrio entre oferta e demanda, ou seja, a velocidade de vendas é satisfatória para os imóveis comuns. Os compradores podem escolher e fechar negócio sem ágio ou longa espera.
Em períodos de expansão econômica, os imóveis tendem a ser transacionados a preços maiores, a demanda ou procura aumenta mais do que a oferta ou estoque. Na recessão, ocorre o inverso, os preços ficam estagnados ou são negociados com margens de desconto, redução do número de compradores e do poder aquisitivo.
Métodos de atribuição do valor dos imóveis
O valor do bem imóvel pode ser estabelecido de forma empírica, opinião subjetiva, ou através de técnicas com fundamentação científica.
A forma empírica requer percepção e sensibilidade do profissional, baseada na sua experiência ou verificação de transações semelhantes efetuadas no mercado. Contudo, cada avaliador terá diferente percepção para o mesmo bem, conforme seu julgamento pessoal.
Por exemplo, um avaliador pode considerar que o imóvel vale mais devido à vista para a praia, enquanto outro pode reduzir o valor por má conservação, requer reforma.
O ser humano é pródigo em estimar quantidades. Por exemplo, o total de toneladas de milho armazenado em um galpão pode ser estimado em função da altura, largura e comprimento das pilhas de sacas. A estimativa poderá ser grosseira ou não, de acordo com a geometria e distribuição de sacas empilhadas.
As avaliações com fundamentação científica são baseadas em Econometria, Finanças e Estatística. Atendem a certos requisitos de precisão, acurácia e confiabilidade.
Diferentemente das práticas empíricas, as avaliações científicas demandam a seleção e teste de variáveis explicativas para o preço dos imóveis no mercado local. As variáveis explicativas podem ser quantitativas ou qualitativas:
- quantitativas: área construída, número de suítes, idade estimada em anos, distância a parques ou centros comerciais, vagas de garagem coberta;
- qualitativas: estado de conservação, padrão construtivo, severidade de reparos.
A partir das variáveis escolhidas, o avaliador verifica no mercado os imóveis com características semelhantes ao avaliado.
O principal método da avaliação científica é a comparação entre dados de mercado por regressão multivariada. Outros métodos são o involutivo, aproveitamento eficiente por empreendimentos hipotéticos; evolutivo, somatório dos valores dos componentes do imóvel; e capitalização da renda mediante estudo de viabilidade.
Profissionais habilitados
No Brasil, a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) define as metodologias de avaliação a serem empregadas por profissionais habilitados, engenheiros e arquitetos. Historicamente, esses profissionais foram os precursores que desenvolveram as técnicas de avaliação de imóveis.
As normas ABNT série NBR 14.653 – Avaliação de Bens, Partes 1 a 7, definem os critérios técnicos para emprego das técnicas com fundamentação científica.
A metodologia adotada e os resultados alcançados são apresentados na forma de laudo técnico elaborado por profissional habilitado. Nesse documento são expostos os critérios e a metodologia científica adotada, informações colhidas, vistoria do imóvel e da sua região.
Loxxi é especializada em Avaliação de Imóveis
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Exemplo da avaliação por inferência estatística
A partir da pesquisa de mercado com 41 dados de apartamentos na cidade de Goiânia/GO, em janeiro de 2018, foi obtida a equação explicativa para avaliação de um apartamento de alto padrão na região.
A equação de regressão abaixo foi desenvolvida a partir da análise dos dados de mercado e testes de hipóteses:
VU = 1946,28 + 67,73·VE – 134,59·IE +211,80·PA, onde as variáveis independentes e explicativas são:
- VU: Valor Unitário do imóvel (R$/m2), variável independente;
- VE: Quantidade de vagas de estacionamento por unidade (1 até 4 vagas), explicativa;
- IE: Escala de idade estimada do edifício (novo = 1; entre 1 até 5 anos = 2; entre 6 até 15 anos = 3; acima de 15 anos = 4);
- PA: Padrão de acabamento da unidade (baixo = 1; normal = 2; alto = 3; luxo = 4)
Considerando o imóvel a ser avaliado com Área Privativa igual a 79,0 m2 (metros quadrados), Vaga de garagem para 1 veículo, Idade Estimada de 15 anos, padrão alto, os valores unitário (VU) e total (VT) são:
- VU (R$/m2) = 2946,28 + 67,73 x 1 – 134,59 x 3 +211,8 x 3 = 3.245,64
- VT (R$) = VU x AP = 3.245,64 x 79 = 256.405,00
Assim, o valor do apartamento será de R$ 256.000,00 com arredondamento. O intervalo admissível de valores para esse imóvel é R$ 232.500,00 aR$ 279,500,00, amplitude de +/- 9,2% ao nível de confiança igual a 80%.
A equação utilizada para avaliação do apartamento foi obtida através de regressão múltipla linear, comparando as características de imóveis semelhantes ao avaliado. O modelo de regressão foi determinado pelo método comparativo de dados de mercado, largamente utilizado em avaliações para financiamento em bancos.
Considerações finais sobre a avaliação de imóveis
Toda avaliação de imóveis apresenta incertezas do valor calculado em função dos dados utilizados, condições do mercado e limitações de variáveis explicativas dos preços.
O emprego de métodos estatísticos permite estabelecer parâmetros do valor de negociação mais bem fundamentados e precisos. Se houver dados de boa qualidade e os testes forem satisfatórios, essa metodologia será mais confiável do que a opinião de corretores, sem demérito desses profissionais.
Nunca é demais esquecer que a avaliação é essencial para minimizar perdas das partes na transação imobiliária. O valor superestimado ou subestimado gera distorções que favorecem a uma das partes em detrimento da outra.
Quando o bem é avaliado por valores elevados, o comprador deverá dispor de mais recursos, onerando a negociação. Na situação inversa, o valor reduzido é prejudicial ao vendedor, gerando perdas patrimoniais significativas. A última situação é bastante comum na liquidação forçada ou necessidade de quitar dívidas a curto prazo, quando o vendedor se desfaz do imóvel a preços inferiores ao valor potencial daquele bem.
Por isso, a avaliação de imóveis por técnicas estatísticas requer ampla pesquisa e testes para seleção das variáveis com maior poder explicativo.
A avaliação também contempla a regularidade do imóvel, tais como: registro, divergência de medidas e áreas, projetos, características construtivas, vícios aparentes, restrições ao uso e ocupação, ações e direitos envolvidos. O avaliador precisa verificar se há restrições e seu eventual impacto no valor do imóvel.
O laudo de avaliação contempla os objetivos das partes interessadas. caracterizar o imóvel e o mercado, a metodologia científica adotada, os resultados obtidos, as conclusões e recomendações. O documento deve estar em conformidade às normas ABNT.
Em síntese, a avaliação de imóveis com fundamentação por técnicas científicas subsidia transações no mercado com maior confiabilidade. Dessa forma, o patrimônio privado e público preserva o valor ao longo de sucessivas gerações, contribuindo para o desenvolvimento urbano, econômico e social.
Figura 1 – Fleet Street, rua comercial em Londres, foto em 1890 (History Press / Barcroft Media)
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653-1 – Avaliação de bens Parte 1: Procedimentos gerais. CB-02 – Comitê Brasileiro de Construção Civil. Rio de Janeiro: ABNT, 2019. 19 p.
____________. NBR 14653-2 – Avaliação de bens Parte 2: Imóveis urbanos. CB-02 – Comitê Brasileiro de Construção Civil. Rio de Janeiro: ABNT, 2011. 62 p.
AZEVEDO, Rone Antônio de. O valor atribuído aos imóveis e técnicas de avaliação. Goiânia: Loxxi Engenharia, 2017. Disponível em: <https://loxxi.com.br/artigo-aborda-aspectos-do-valor-e-tecnicas-de-avaliacao-de-imoveis>. Publicado em: 8 jul. 2017. Revisado em: 22 mar. 2022.
____________. Responsabilidade dos Engenheiros e Arquitetos: Fundamentos e Aplicações da Perícia Judicial. Goiânia: Kelps, 2009. Disponível em: Clique Aqui.