Patrimônio da União - TCU

Venda de imóveis da União terá nova regulamentação em lei. Plenária do Senado Federal aprovou em 19.05.2020 a conversão da Medida Provisória nº 915/2019 em projeto de lei (PLV 9/2020).

Esse projeto facilita a venda de imóveis da União ao mudar vários procedimentos sobre avaliação e permitir desconto maior para leilão fracassado. A matéria segue para sanção presidencial.

O texto aprovado pelo Senado permite ao governo conceder desconto de 25% sobre o valor inicial de imóvel à venda já na segunda tentativa de leilão. Atualmente, o desconto é limitado a 10% e somente pode ser ofertado na terceira tentativa de leilão para imóveis de até R$ 5 milhões.

O comprador poderá realizar venda direta, por intermédio de corretores de imóveis, se o leilão fracassar por duas vezes. Em leilões eletrônicos, a Secretaria de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU) poderá aplicar descontos sucessivos até o limite de 25%. Essa regra vale também para venda direta de templos para seus ocupantes.

O projeto também permite a venda, sem licitação, de partes de rios e lagos de domínio da União para quem tiver projeto de aquicultura aprovado no Ministério da Agricultura, Pecuária e Abastecimento e outros órgãos competentes. Haverá simplificação dos procedimentos de estudos ambientais para empreendimentos de baixo risco.

Avaliação de imóveis

A avaliação de imóveis será realizada por empresas privadas contratadas, mediante licitação, ou pela Caixa Econômica Federal e órgãos ou entidades da administração pública nos níveis federal, estadual e municipal cuja atividade fim seja o desenvolvimento urbano ou imobiliário.

O método para avaliar imóveis será a inferência estatística baseada em pesquisa mercadológica, contemplando as finalidades de pagamento de foros, laudêmios, taxa de ocupação ou venda.

Visitas presenciais aos imóveis também serão dispensadas e o laudo de avaliação poderá adotar valores para liquidação forçada em prazo inferior à média do mercado.

A SPU elaborará sua própria planta de valores dos imóveis a partir de coleta junto aos municípios para imóveis urbanos e pelo Instituto de Colonização e Reforma Agrária (Incra) para imóveis rurais. Assim, municípios e Distrito Federal não mais serão penalizados com a redução de 20% das taxas e foros pagos em terras da União em seus territórios caso não enviem as informações.

Fundo imobiliário

O fundo imobiliário será responsável pela administração de imóveis da União para a regularização fundiária rural ou urbana. Esse fundo foi criado em 2015, regulamentado na Lei 13.240, para gerenciar o aluguel ou os recursos de venda de imóveis da União listados para essa finalidade e suas cotas podem ser negociadas em bolsas de valores.

Os imóveis regularizados podem ser vendidos ou cedidos gratuitamente a seus ocupantes, com ressarcimento ao fundo dos encargos de aprovação de projetos de parcelamento e de registro dos imóveis. O fundo também poderá vender imóveis da União não ocupados dentro da área de regularização para amortizar os custos e financiar obras de infraestrutura se houver interesse público.

Correção da planta de valores

O índice de correção da planta de valores da secretaria da SPU para lançamento de débitos de foro e taxas será limitado a cinco vezes a variação do IPCA do ano anterior. Esse mesmo limite deverá ser aplicado para corrigir inconsistências dos imóveis cadastrados.

Terrenos urbanos com até 250 metros quadrados e áreas rurais com até um módulo fiscal podem ser vendidos somente pelo valor da planta.

Nos imóveis da União sob o regime de foro ou ocupação, o governo poderá abdicar da multa aplicável ao ocupante pela construção, obra, cerca ou benfeitorias não autorizadas caso deseje mantê-las sem indenização.

Venda direta simplificada

O Ministério da Economia definirá o limite de valor de imóveis sob o regime enfitêutico (arrendamento por prazo longo) e autorizará a venda direta ao foreiro se ele estiver regularmente cadastrado e adimplente. Essa venda direta ocorrerá pelo valor da planta adotada pela SPU.

O Departamento Nacional de Obras Contra a Seca (Dnocs) poderá definir as regras de venda de seus imóveis residenciais quando vendidos diretamente a seus ocupantes.

O contribuinte com dívida ativa junto à União poderá quitar o débito dando em pagamento imóvel localizado em área com calamidade pública reconhecida pelo Executivo federal em virtude de desastre natural ou provocado pelo homem.

Esse imóvel será aceito se o Instituto do Patrimônio Histórico e Artístico Nacional (Iphan) considerar seu valor histórico, cultural, artístico, turístico ou paisagístico. As atividades empresariais do devedor e proprietário do imóvel devem se situar na área do desastre. O interessado poderá pedir a inclusão de eventual dívida ativa para realizar a transação.

Nos desastres provocados pelo homem, eventuais indenizações devidas ficarão com a União. Não serão aceitos imóveis de difícil venda, inservíveis ou que não atendam aos critérios de necessidade, utilidade e conveniência a serem avaliados pela administração pública federal.

Participação do BNDES

Na venda de imóveis da União, a SPU está autorizada a contratar, com dispensa de licitação, o Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). O banco receberá até 3% da receita gerada, remuneração fixa ou variável ou a combinação de ambas, além do ressarcimento de gastos com terceiros.

O BNDES poderá atuar na execução de ações de cadastramento; regularização; avaliação; e venda por meio de permuta, cessão ou concessão de direito real de uso ou constituição de fundos de investimento imobiliário.

O governo poderá vender imóveis por lote se recomendado por parecer técnico em razão de maior valorização dos bens e maior liquidez em relação à venda isolada. Contudo, essa operação somente poderá ser realizada após o fim do estado de calamidade pública decorrente da pandemia Covid-19.

Atualmente, a Lei 9.636, de 1998, permite a participação de estados e municípios na identificação, demarcação, cadastramento e fiscalização de áreas da União ou na execução de parcelamentos e urbanização. O PLV autorizará esses entes federados a atuarem na venda isolada ou em lote dos imóveis com ressarcimento total dos custos por meio das receitas obtidas.

No caso de regularizações, o interessado que comprar a área por ele ocupada poderá desmembrá-la para vender parte dela e pagar os custos do procedimento. Se estiver em dia com as taxas de ocupação, essas taxas poderão ser revertidas para amortizar os custos da regularização no momento da venda.

Contrato de manutenção

Baseado na Lei de Licitações (Lei nº 8.666/1993), o governo poderá contratar empresa para gerenciamento e manutenção, fornecimento dos equipamentos, materiais e outros serviços, e realização de obras para adequação.

A duração do contrato é de até 20 anos quando incluir obras e fornecimento de bens. Nesse caso, a propriedade será do contratante. Quando o contrato de gestão for para projetos de habitação de interesse social, o Ministério do Desenvolvimento Regional deverá especificar em edital as condições exigíveis.

Imóveis do INSS

O Fundo do Regime Geral de Previdência Social (FRGPS) ficará responsável pelas despesas de conservação, avaliação e administração dos imóveis de seu patrimônio.

A lei atual prevê a gestão de todos os imóveis do INSS pela SPU. Entretanto, o PLV restringe somente àqueles considerados não operacionais, ou seja, não utilizados como agência de atendimento ou para administração. A intenção é converter os imóveis em dinheiro a ser direcionado ao fundo.

Os imóveis com menor potencial de venda ou de aproveitamento econômico poderão ser destinados a programas habitacionais e de regularização fundiária, beneficiando a população de baixa renda. Nesse caso, a SPU deverá restituir o fundo com permuta de imóveis em valor equivalente.

Importância da nova regulamentação para venda dos imóveis da União

O relator do projeto, senador Rodrigo Pacheco (DEM-MG), recomendou a aprovação do PLV original da Câmara sem alterações, ressaltando que:

“O PLV promove diversos aprimoramentos no arcabouço jurídico em matéria de gestão patrimonial. O objetivo dele é exatamente permitir que esses imóveis possam ter uma gestão cada vez mais eficiente, de forma que os nossos cidadãos usufruam os benefícios desse patrimônio dentro da regularidade jurídica”.

O PLV contribuirá para reduzir o número de imóveis da União em situação de abandono, posto que demandam altos custos com manutenção sem nenhuma geração de receitas.

Esses imóveis são alvos de invasões, depredações e outras situações que afetam a gestão patrimonial pela SPU. Muitos imóveis da União também estão em situação de iminente colapso, colocando em risco pessoas e o meio ambiente, além da perda do patrimônio público.


Fonte: Agência Câmara de Notícias e Agência Senado, acesso em 20.05.2020.