SPU Avaliação de Imóveis da União

Este artigo discute os fundamentos técnicos da tributação do IPTU – Imposto Predial Territorial Urbano.

Esse tributo suscita grandes discussões políticas e disputas judiciais especialmente quando há mudanças ou atualização da base de cálculo.

O IPTU contribui para promover o desenvolvimento urbano, uso social e ambiental da propriedade. É reconhecido como o condomínio da cidade.

O tributo está previsto no art. 156 da Constituição Federal, sendo de competência exclusiva dos municípios a regulamentação da sua incidência e cobrança.

O art.182 da Constituição Federal permite o IPTU progressivo no tempo para coibir a ociosidade ou falta de aproveitamento adequado da propriedade urbana.

Os municípios podem reduzir o IPTU, estimulando o uso compartilhado da infraestrutura existente para novos empreendimentos em áreas menos adensadas.

Alíquota e Valor Venal dos Imóveis

Proprietários de imóveis recolhem anualmente o IPTU a partir da alíquota aplicada ao valor venal do respectivo imóvel.

Valor venal do imóvel, em unidades monetárias, é a referência utilizada para cálculo do IPTU e transferência da propriedade do imóvel em transações de venda.

Os valores venal e de mercado são distintos. O primeiro é determinado pela administração pública visando à tributação da propriedade. O segundo é definido como o preço em que o imóvel é transacionado em condições normais de oferta e demanda.

As alíquotas do IPTU e o valor venal dos imóveis são definidos mediante a aprovação de leis vinculadas ao código tributário do município.

Os municípios adotam índices baseados no zoneamento do respectivo plano diretor, obrigatório para cidades com mais de 20 mil habitantes. Assim, as zonas urbanas terão alíquotas de IPTU conforme o adensamento e usos predominantes (residenciais, comerciais, industriais e mistos). Existem zonas residenciais com adensamento maior (verticalizadas) ou menor (horizontalizadas).

O valor venal unitário, por metro quadrado, é fixado em função do padrão construtivo, área total edificada, tipo de uso e outros critérios. Assim, o valor venal de cada imóvel é obtido por multiplicação do valor venal unitário pela respectiva área construída.

Por exemplo, se determinada edificação residencial possui 100 m2 (cem metros quadrados) e o valor venal unitário é R$1.000/m2 (mil reais por metro quadrado), então o valor venal do imóvel será R$100.000 (cem mil reais).

Sobre esse valor venal incidirá o índice ou alíquota do IPTU estabelecida para a zona urbana analisada. Então, caso seja adotada alíquota 1,5%, o IPTU a ser recolhido será igual a R$1.500 (um mil e quinhentos reais).

Requisitos para tributação do IPTU

Os critérios para fixar o valor venal e a alíquota do IPTU devem ser fundamentados em técnicas consistentes. Os próprios contribuintes e entidades representativas da sociedade solicitam transparência na fixação ou alteração desses critérios.

A cobrança do IPTU pressupõe informações atualizadas sobre todas as edificações existentes no município. Consequentemente, se o município tem muitas edificações em situação irregular, haverá distorções ao estabelecer valores venais adequados em diversas zonas.

O município é responsável pela emissão das licenças de uso e ocupação do solo urbano, incluindo o “habite-se”. Portanto, todo município deve manter atualizado o cadastro urbano de edificações para fins de controle e tributação.

O cadastro urbano de imóveis é o banco de dados com informações de proprietários, endereço, área do terreno, área construída, datas de licenças, vistorias, alterações, imagens e outros registros.

Os municípios têm obrigação de controlar as construções e alterações de áreas edificadas. O levantamento dos imóveis abrange desde vistorias ao uso de imagens de satélites em alta resolução com nitidez da ordem de centímetros.

Visando à transparência das informações, as prefeituras devem divulgar o cadastro dos imóveis urbanos para consulta pública de contribuintes e outros interessados.

Municípios com melhor gestão e políticas inclusivas oferecem acesso ao cadastro urbano em sites na internet. Há várias formas de consulta, desde relatórios do tipo formulários até mapas digitais por meio de Sistemas de Informação Geográfica (SIG).

O IPTU não possui destinação específica. Possibilita custear despesas da prefeitura na prestação de serviços aos munícipes, incluindo a folha de funcionários. Contudo, o IPTU deve ser justo e equitativo diante da realidade socioeconômica de cada município.

Assim, são esperadas alíquotas maiores para imóveis em zonas mais valorizadas e menores para zonas menos valorizadas. Os municípios podem estabelecer critérios de isenção em função da capacidade contribuinte dos proprietários.

As cidades estão em permanente evolução, novos empreendimentos imobiliários surgem a todo momento. Bairros mais antigos ficam estagnados ou sofrem degradação. As prefeituras fazem obras públicas para revitalizar ou melhorar áreas urbanas, resultando no aumento do valor de mercado dos imóveis.

A despeito dessa dinâmica, muitos municípios deixam de atualizar as alíquotas de IPTU durante anos ou décadas, gerando grandes distorções e desigualdades. Uma delas é a aplicação de IPTU com alíquotas muito reduzidas para empreendimentos imobiliários em áreas com maior valorização ou novos bairros de alto padrão.

A alíquota fixa do IPTU não acompanha a dinâmica de urbanização. Beneficia proprietários de imóveis em áreas valorizadas com tributação reduzida, enquanto os imóveis em áreas antigas ou estagnadas permanecem com maior alíquota.

A atualização de valores venais demanda estudos técnicos sobre valorização dos imóveis, influência da infraestrutura existente e outras variáveis.

Técnicas para tributação do IPTU

O IPTU pode ser estabelecido por meio da avaliação em massa de imóveis e análise por geoprocessamento aplicado ao meio urbano.

Os macromodelos permitem estimar valores venais com precisão e confiabilidade a partir de variáveis representativas para fins de tributação.

Macromodelos consistem em equações obtidas por regressão espacial de dados, análise estatística multivariada, prevista na norma técnica NBR 14.653-2 (ABNT, 2011). Permitem estimar o valor venal unitário de cada imóvel a partir das suas características individuais.

Nesses modelos, o valor de cada imóvel é função de parâmetros tais como: localização, tipo de utilização, padrão construtivo, serviços públicos disponíveis no raio de 1 km, proximidade a polos valorizantes (parques e centros comerciais) e outros.

A partir dos valores obtidos por macromodelo é elaborada a Planta de Valores Genéricos (PVG) dos imóveis de cada município. Representa o mapa dos diversos valores apurados para o conjunto de imóveis urbanos do município.

A planta de valores genéricos para o município de Goiânia, elaborada por Azevedo (2006), é mostrada na Figura abaixo.

Mapa Valorização Imobiliária Goiânia 2006 - PDH Azevedo

Mapa Valorização Imobiliária de Goiânia 2006 (AZEVEDO)

A planta permite visualizar as regiões urbanas mais valorizadas em tons mais escuros e auxilia na aplicação de tributação por faixas de valores venais na legenda. É possível a extração de valores venais pontuais em todo o município, utilizando técnicas de geoprocessamento.

Assim, a prefeitura pode estabelecer alíquotas do IPTU compatíveis ao valor venal e outros critérios relevantes, incluindo socioeconômicos. Por exemplo, na planta mostrada na Figura 1, podem ser estabelecidas alíquotas progressivas:

  • 0,0%: isenção para valor venal até 59.000
  • 0,5%: valor venal de 59.001 a 65.000
  • 1,0%: valor venal de 65.001 a 130.000
  • 1,5%: valor venal igual ou superior a 130.001

Considerações finais

A tributação do IPTU deve acompanhar a dinâmica das cidades considerando os reflexos sociais e econômicos na utilização do espaço urbano.

Valores venais baseados em macromodelos devem ser revisados, no mínimo, a cada dois anos, a partir das variáveis definidas como representativas para a região urbana.

Não se deve atualizar valores venais a partir de índices de inflação ou indicadores específicos do custo da Construção Civil, tais como CUB, e outros mistos. A dinâmica urbana não segue a variação dos índices, demandando modelos adequados.

Prefeituras devem manter atualizado o cadastro imobiliário, realizar avaliação venal baseada em normas técnicas, elaborar plantas de valores e facilitar consultas públicas.

Essas atividades demandam profissionais especializados em avaliação imobiliária, engenheiros civis, arquitetos urbanistas, advogados e outros técnicos dedicados.

Referências

ABNT. NBR 14.653-2. Avaliação de bens: Parte 2 –  imóveis urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2011.

AZEVEDO, Rone Antônio de. Valorização imobiliária do município Goiânia-GO (Dez 2006). Projeto Demanda Habitacional. Goiânia: 2006.